경제적인 내 집 마련 – 집을 지을까? 살까?

Eunyoung Kim Eunyoung Kim
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오랫동안 꿈꾸던 드림 하우스가 드디어 눈앞에서 실현되려고 하는 순간이 오면, 막연히 꿈꿀 때와는 다른 구체적인 문제들이 발생한다. 꿈속에서는 대출이나 계약서 같은 문제들은 생각해 보지도 않았을 것이다. 일단 집을 마련해야겠다는 생각을 행동에 옮기려고 하면, 집을 새로 짓는 게 나은지, 기존에 지어진 집을 그냥 사는 게 나은지 쉽게 판단이 서지 않는다. 두 가지 다 결코 무시할 수 없는 장단점이 있기 때문이다. 집을 짓느냐 사느냐 하는 문제는 비단 재정적인 문제뿐 아니라, 그 외 여러 가지 부수적인 문제를 동반한다. 그렇다면 꿈에 그리던 내 집을 마련하는 방법으로 새집을 건축하는 게 나을지, 아니면 이미 지어진 집을 구매하는 게 나을지 각 장단점을 서로 비교·대조하여 어떤 것이 현재 자신이 처한 상황에서 더 현명한 방법인지 한 번 알아보자.

새집 건축 기간과 완성된 집 구매 기간 비교

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을 짓는 데 걸리는 시간과 사는 데 걸리는 시간을 비교해 보면, 집의 형태에 따라 건축 기간에 많이 차이가 있겠지만, 일반적으로 새집을 짓는 데에는 최소 2~3개월에서 길게는 1년까지도 걸린다. 물론 한국에서 단독주택을 1년 동안 짓는 경우는 거의 없다고 보지만, 초보자가 혼자서 집을 짓는 경우에는 1년 정도의 기간이 걸릴 수도 있다. 그러나 그 기간에 가족이 머물러야 할 집을 따로 알아봐야 하는 등 부대비용이 발생하므로 인건비를 줄이겠다고 건축 기간을 늘리는 것은 결코 경제적인 방법은 아니다. 여기에 건축을 위해 관청에 허가 및 신고를 하는 기간까지 하면 실질적인 주택 건축 기간은 더 늘어난다. 이에 반해 이미 지어진 주택을 구매하는 데 드는 기간은 상대적으로 짧다. 주택 구매 시 가동할 수 있는 총 자금을 알아보고 난 후, 직접 발품을 팔아 정보를 모으거나 공인중개사를 통해 직장과 자녀 교육 문제 등, 모든 제반 사항을 고려하여 적당한 매물을 찾은 후 집을 구경하고 마음에 들면 계약서를 쓰고 구매를 하는 과정이므로 정해진 기간은 없다고 봐야 할 것이다.

주택 건축 시 주의 사항

신축을 결정한 뒤에도 위험 요소는 존재한다. 집을 짓기 전에 건축법에 저촉되는 부분은 없는지 꼼꼼히 확인하고 공사에 착수해야 하며, 경험이 많거나 실력 있고 양심적인 건축가나 건설업자를 선정해야 하는 것은 기본이다. 그렇지 않으면 완공된 집이 설계도면이나 자신이 원래 구상하던 집과 차이가 발생할 수도 있다. 또한, 예산과 준공 기간을 잘 계산하고 계획에 맞게 집을 지어야 나중에 예상치 못한 지출 등으로 예산을 초과하거나 건축 기간이 늘어나는 것을 방지할 수 있다.

새집 건축의 장단점

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새집을 짓는 경우의 장점을 살펴보면, 먼저 모든 것이 새 것(brand new products)이라는 점이 가장 큰 장점이고, 다음으로 새집은 에너지 효율이 높은 냉·난방 시설을 설치하기 때문에 연간 경비 절감의 효과가 크다. 또한, 모든 것이 자신의 취향대로 디자인되고 만들어지기 때문에, 전 집주인의 취향이 남아있는 기존의 집을 사서 다시 내 취향에 맞춰 여러 가지를 바꾸는 별도의 작업과 그에 따른 시간과 비용의 낭비가 필요 없다. 대체로 새집은 새로운 기술과 트렌드에 맞게 집을 짓기 때문에 오래전에 지어진 집에 비해 최근 라이프스타일에 적합한 장점이 있다. 하지만 건축 기간이 필요해 집을 사는 것보다 시간이 오래 걸리고 구조 변경 및 업그레이드와 관련하여 본인의 예산 내에서 할 수 있는 것에 한계가 있으며, 집이 완공되기까지 임시로 거주할 집이 필요해 이에 따른 이사 및 거주 비용이 추가로 필요하다는 단점이 있다. 게다가 위의 모든 사항을 건축주가 일일이 신경 써야 하므로 스트레스가 이만저만이 아니다.

주택구매 시 주의 사항

주택구매 시 가장 주의해야 할 사항도 역시 예산 문제를 꼽을 수 있는데, 과도한 부채를 통해 주택을 구매한 경우 향후 경기침체로 인한 실직 혹은 투병 등과 같은 기타 원인으로 부채상환 원리금을 갚지 못해 주택을 유지하지 못하고 매도하는 경우가 발생할 수 있다. 이외에도 부동산 가격이 버블을 형성하고 폭락하는 경우 자신의 전 재산에 해당하는 부동산가격이 하락함에 따라 자신의 자산규모도 큰 감소를 겪을 수 있게 되어 효율적인 자산관리가 안 되는 경우가 발생할 수 있다. 그러므로 적정수준의 지출을 고려하여 대출규모를 결정하는 것이 필요한데, 현재 금융기관에서 권고하는 주택담보 대출에 대한 원리금 상환수준은 소득의 40% 이하로 정하고 있다. 즉, 주택으로 인해 상환해야 하는 대출 원리금이 자신의 전체소득의 40%를 넘지 말아야 한다는 뜻이다. 또한, 계약 시에는 믿을 수 있는 중개업자를 통해 직접 주인을 만나 계약서에 작성하고, 집에 관한 여러 가지 서류들을 관청에 가서 미리 꼼꼼히 확인해보고 거래를 해야 할 것이다.

이미 완성된 집 구매 시 장단점

이미 지어진 집을 사는 경우에도 장단점이 있다. 먼저, 원하는 때에 맞춰 즉시 이사가 가능하며, 집의 레이아웃이나 평면구성에 대해 상상할 필요 없이 직접 보고 확인할 수 있다는 장점이 있다. 그러나 기존의 설계나 평면구성의 변경이 쉽지 않고, 디자인과 관련하여 시대에 뒤떨어진 인테리어나 구조 등을 추세에 맞게 업데이트하는 데 시간과 비용이 추가로 들 수 있다는 단점도 있어 어느 쪽이 더 나은지 섣불리 판단하기 힘들다.

기타 고려해야 할 사항

Photographer: AAG architecten

거주 목적뿐 아니라, 노후 대비를 위한 재테크용으로 주택을 매수할 때에는 몇 가지 고려해야 할 사항이 있다. 첫째, 건축 연한이 너무 오래된 주택은 피해야 한다. 노후한 주택은 집수리 비용이 많이 들고 근본적으로 건축이 부실한 경우가 많으므로, 반드시 건축물대장을 확인하여 25년이 넘지 않은 주택을 골라야 한다. 둘째, 구조가 좋아야 하는데, 우선 남향이나 동남향의 집으로 4m 또는 6m 도로와 접한 주택이라야 한다. 셋째, 땅 모양이 좋아야 하는데 대지는 직사각형이나 정사각형이 좋고, 삼각형이, 또는 가로나 세로로 길게 늘어진 땅은 나중에 증·개축 시 많은 제약을 받게 된다. 넷째, 입지가 좋아야 하는데 이것은 부동산 선택의 기본으로, 나중에 그 자리에 상가주택을 세울 수 있는 곳이면 금상첨화(錦上添花)라 할 수 있다. 다섯째, 공해 또는 혐오 시설이 주변에 있는지 살펴야 한다. 이런 곳의 주택들은 값이 안 오르는 것은 물론, 나중에 되팔기도 쉽지 않기 때문이다.

당신의 선택은?

위에서 살펴본 바와 같이 집을 짓는 것과 사는 것 중 어떤 것이 더 좋은지에 대한 정답은 없다. 자신과 가족의 상황에 맞춰 각자에게 가장 중요한 점이 무엇인지 목록을 만든 후, 둘 중 어느 것이 더 나을지 선택을 하면 후회가 적을 것이다. 어떤 선택을 하든지 자신이 원하는 요소들에 우선순위를 매겨, 그것을 기준으로 삼는 것이 가장 좋다.
주택마련은 일반적으로 한 사람의 일생에 있어 가장 큰 투자 중 하나이므로 자신의 드림 하우스를 현실화할 때까지 인내심을 갖고 차근차근 준비하자.

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