모서리집: 스마트건축사사무소의  주택

토지 매입 시 반드시 고려해야 할 지구단위계획구역과 토지이용계획

Juhwan Moon Juhwan Moon
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주택 및 부동산 시장에 관심있는 이라면 종종 지구단위계획구역과 도시계획구역이라는 이름을 들어본 적 있을 것이다. 이러한 구역을 설정하는 이유는 토지를 합리적으로 이용하고 기능을 증진하는 데서 찾을 수 있다. 이와 더불어 도시 미관을 개선하고 머무르기에 쾌적한 환경을 조성하는 것도 계획을 수립하는 목표다. 그럼 주택 프로젝트에서 계획구역은 왜 중요할까? 특히 단독주택이나 상가주택을 계획하는 사람이라면, 지구단위계획구역을 이해하고 있어야 한다.

주택 신축 프로젝트에서는 집을 지을 대지를 마련해야 한다. 물론 대지를 구매하는 모든 이들은 신중하게 땅을 살펴보고 주변에서 다양한 도움을 받는다. 부동산 전문가와 함께 대지를 확인하거나 건축가의 조언을 참고해 적절한 땅을 찾는다. 이때 지구단위계획구역과 토지이용계획 여부가 중요하다. 예컨대 녹지지역이 주거와 상업지역으로 바뀔 수 있으며, 택지개발예정지구나 대지조성 사업지구는 흔히 투기의 대상이 될 수도 있기 때문이다. 그래서 이번 기사는 간단하게 지구단위계획구역과 시가화 구역 정보를 소개한다.

지구단위계획구역이란?

앞서 언급한 대로 지구단위계획구역은 토지 이용 합리화, 기능 증진, 미관 개선, 양호한 환경 등을 위해 설정하는 공간이다. 도시의 인구와 산업은 시간이 지나면서 바뀐다. 도시 공간의 팽창과 축소, 과밀과 과소는 쾌적한 주거환경에 영향을 준다. 이때 무질서한 도시 개발을 방지하고 건강한 도시를 만들기 위한 지구단위계획구역의 역할이 중요하다. 

한국의 aoa architects(서재원, 이의행)에서 디자인한 집은 주변에 가득한 다세대, 다가구주택의 풍경에 반응한다. 주인공은 사진 속 도로와 마주 보며 불을 밝힌 흰색 집이다. '파사드'로서 의미를 부여한 입면은 부엉이 또는 고양이를 닮은 모습으로 디자인해 위트를 더한다. 서울시 마포구 성산동에 자리를 잡은 집이다.

<사진: 진효숙>

도시지역에서 지구단위계획구역

하얀집 White house: designband YOAP의  주택
designband YOAP

하얀집 White house

designband YOAP

지구단위계획구역은 크게 도시지역과 그 외의 지역에 적용되는 조건이 다르다. 먼저 도시지역에서 지구단위계획구역을 지정한다면, 그 지정 목적, 중심 기능 그리고 용도지역의 특성 등을 종합적으로 고려해야 한다. 이는 기존 시가지의 정비과 보전, 신시가지의 개발과 같이 개발의 방향을 설정하는 데 중요하기 때문이다.

사진 속 모퉁이의 하얀색 다세대주택은 평범한 도심 주택가 풍경에 활력을 더한다. 한국의 designband YOAP에서 설계하고 이인시각에서 시공한 집으로, 서울시 서초구 방배동에 자리를 잡았다. 전체 지상 5층으로 계획한 건물은 평당 390만 원의 건축비가 들었으며 총공사비는 5억 4천만 원이다.

<Photos: ⓒ Jae-Wook Cho, ⓒ Designband YOAP>

도시지역 외 지역에 지정하는 지구단위계획구역

장성 진원면 단독주택: 인우건축사사무소의  주택
인우건축사사무소

장성 진원면 단독주택

인우건축사사무소

도시지역 외 지역에 지구단위계획구역을 지정할 때는 중심 기능에 따라 구분한다. 예컨대 주거형 지구단위계획구역은 주택이 소규모로 모여서 건설되는 지역이나 도로와 상하수도 등 도시 기반시설이 양호해 개발이 예상되는 곳을 지정할 수 있다. 계획적인 개발이 필요한 도시지역 외 지역은 주거뿐만 아니라 산업유통, 관광휴양, 복합기능 등으로 나눈다.

한국의 인우건축사사무소에서 디자인한 주택은 도시를 벗어나 한적한 전원생활을 즐길 수 있는 집이다. 2층 규모로 계획한 주택은 넓은 대지를 활용해 쾌적한 마당을 마련했다. 시간이 흐르고 주변에도 집이 들어온다면 더욱 푸근하고 정겨운 마을 풍경을 완성할 것이다. 도심의 단독주택과 색다른 분위기를 느낄 수 있는 집이다.

시가화 용지와 시가화 예정용지

일반적으로 시가화 용지와 시가화 예정 용지는 토지이용계획에서 사용하는 행정상 용어다. 각 지자체는 토지의 수요와 공급을 바탕으로 시가화 예정용지, 시가화용지, 보전용지 등으로 토지 용도를 구분한다. 여기서 시가화 용지란 현재 시가화가 이루어진 땅으로 토지 이용을 변경할 필요가 있을 때만 정비하는 토지다. 이와 대조적으로 시가화 예정용지는 도시의 발전에 따라 개발이 이루어질 수 있는 땅을 일컫는다. 

사진의 주택은 한국의 스마트건축사사무소에서 디자인하고 대구 북구 복현동에 자리를 잡은 상가주택이다. 도심의 모서리 땅을 알차게 활용하는 주택은 좁은 대지의 성격을 고려하고 효율성을 높였다. 1층과 2층에는 근린생활시설을 배치하고, 3층과 4층을 주택으로 사용하는 건물이다. 효율적인 대지활용이 돋보이는 사진 속 주택은 여기 기사에서 자세히 살펴볼 수 있다.

시가화 조정구역

앞서 살펴본 시가화 용지와 달리 시가화 조정구역은 무질서한 시가화를 방지하거나 도시를 계획적으로 발전할 때 지정한다. 특히 이러한 공간은 개발을 제한하는 경우가 일반적이며 5년 이상 20년 이내로 시가화를 유보한다. 또한, 국가적으로 주요 정책을 수행하기 위해 개발을 막는 경우도 있다.

(주)건축사사무소 모도건축에서 디자인한 사진 속 다세대주택은 경기도 남양주시 진접읍에 자리를 잡았다. 건물 1층에는 근린생활시설을 배치하고, 2층부터 4층까지는 주거공간을 계획했다. 밝고 온화한 외벽 색과 동그란 전면 모서리가 부드러운 풍경을 완성한다. 330.10㎡(약 99.95평) 면적의 대지에 전체 574.02㎡(약 173.64평) 규모로 지은 집이다.

<사진: 조재욱>

대지를 구매하면서 꼭 고려할 몇 가지 사항은?

망원동 모퉁이집: 리슈건축 의  주택
리슈건축

망원동 모퉁이집

리슈건축

대지를 구매할 때는 다양한 맥락과 조건을 고려해야 한다. 특히 오늘 살펴본 지구단위계획이나 토지이용계획은 추후 땅의 용도를 결정하게 되므로, 자신이 지으려는 건물의 목적 기능에 맞춰 함께 생각하는 것이 좋다. 이와 더불어 주변 경관, 도시 구조, 자연환경도 대지를 구매할 때 꼭 살펴봐야 하는 요소다.

한국의 리슈건축에서 디자인한 상가주택은 1층에 근린생활시설을 배치하고 그 위에 다세대주택을 배치했다. 흰색과 회색의 서로 다른 재질로 마감한 외벽이 세련된 분위기를 연출한다. 두 길이 만나는 모서리를 깎아낸 듯한 형태는 건축법에서 정하는 가각전제에서 비롯한다. 

여기 링크의 기사에서는 오늘 글과 더불어 저예산, 고퀄리티 주택을 위해 꼭 생각할 여덟 가지 아이디어를 만나볼 수 있다.

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