Wer in Deutschland eine Immobilie kaufen möchte, befasst sich früher oder später mit dem Grundbuch. Was ist es? Was kann es? Und warum ist es so wichtig? Käufer stehen vor einem Urwald an rechtlichen Bedingungen und einer Flut an Informationen.
In diesem Ideenbuch werde ich eine Handvoll Schritte hin zum Eigenheim umreißen. Ohne Anspruch auf Vollständigkeit freue ich mich, wenn ihr euch mit mir gemeinsam dem Thema Grundbucheintrag annähert.
Im Laufe der Suche besichtigen willige Käufer oft viele Häuser, von denen einige mehr Interesse wecken als andere. Hier und da gibt es Dinge, die schließlich gegen den Kauf eines Objekts sprechen: Der Der Kaufpreis ist zu hoch oder die Lage ist nicht ideal. Vielleicht ist die Immobilie auch zu alt oder zu neu. Wenn man eine Bestandsimmobilie übernimmt, begegnet man Häusern mit unterschiedlich langer Geschichte. Besichtigungen sind also spannender Erlebnisse.
Uns begleitet die Frage, wie es sich anfühlt, in diesem oder jenem Haus herum zu spazieren. Wie ist sein Vibe? Eines Tages stehen wir dann in einer Immobilie, die vieles oder gar alles von dem mitbringt, was wir uns wünschen. Mit oder ohne Makler einigen sich Käufer und Verkäufer auf den Preis, und der Zuschlag wird gemacht. Die folgenden Schritte bis zu dem Moment, in dem der Käufer sich Eigentümer nennen wird, sind eng mit dem Eintrag ins Grundbuch verknüpft.
Grundstücke werden auf sogenannten Grundbuchblättern geführt. Es sind hier nicht nur bebaute Flächen sondern auch Freiflächen verzeichnet.
Ein Grundbuchblatt besteht üblicherweise aus fünf zusammengehefteten Blättern, ist also eher eine Mappe als ein Blatt. Jeder Hefter hält folgende Informationen zum Grundstück (und der Immobilie) fest:
Wirtschaftsarterkennen, ob das Grundstück bebaut ist oder nicht.
Beim Grundbuch handelt es sich um eine Sammlung von einzelnen Grundbuchblättern, wobei jedes Grundbuchblatt das Eigentum jeweils eines Eigentümers beschreibt. Wir können festhalten, dass im Grundbuch Eigentumsverhältnisse von Grundstücken und darauf befindlichen Gebäuden verzeichnet werden. Das Grundbuch besteht aus Heftern, in denen die Grundbuchblätter gesammelt werden.
Grundsätzlich macht der Abschluss eines Kaufvertrages euch noch nicht zum Eigentümer. Erst die Eintragung im Grundbuch macht das Eigentumsverhältnis rechtskräftig.
Notare sind unabhängige Träger eines öffentlichen Amtes. Sie haben die Aufgabe BürgerInnen bei wichtigen Vereinbarungen unabhängig zu betreuen. Sie sind keine Berater! Und sie sind verpflichtet, die Beteiligten, z.B. im Zuge eines Immobilienerwerbs, über Vertragsinhalte in Kenntnis zu setzen und sie über Ihre Pflichten zu belehren.
Die vertragliche Übertragung von Immobilien ist an rechtliche Vorgaben geknüpft. Ohne notarielle Beurkundung darf in Deutschland kein Kaufvertrag zustande kommen.
Ihr solltet vor dem Kauf auf Einsicht ins Grundbuch bestehen. Auf diese Weise habt ihr die Möglichkeit, euch einen Überblick über die finanzielle Situation der Immobilie zu verschaffen. Sind Grundschulden oder lebenslange Wohnrechte anderer Personen verzeichnet, sind diese auch für euch als neue Eigentümer bindend. Wohnrechte können in der Regel auch im Fall eines Eigentümerwechsels nicht aufgelöst werden. Grundschulden können und sollten vor der Kaufabwicklung vom Verkäufer gelöscht werden.
In jedem Bundesland besteht mittlerweile die Möglichkeit, in das Grundbuch auf elektronischem Wege Einsicht zu nehmen.
Grundsätzlich ist eine Grundschuld nicht an ein bestimmtes Darlehen gebunden. Ein Darlehen kann zurückgezahlt sein und trotzdem ist wohlmöglich eine Grundschuld vorhanden.
Eine Hypothek ist hingegen an einen Immobilienkredit gebunden. Mit der Tilgung des Kredits verringert sich die Höhe der Hypothek.
Im Idealfall plant ihr zwischen 1,5 und 2 Prozent des Kaufpreises für den Grundbucheintrag ein. Eine Aufschlüsselung:
Die Kosten für den Eintrag des Eigentümerwechsel und der Eintrag der Grundschuld werden an das Grundbuchamt entrichtet.
Die restlichen Kosten werden an den Notar entrichtet.
Sobald ihr euch mit dem Verkäufer auf den Kaufpreis geeinigt habt und alle Modalitäten geklärt sind, unterzeichnet ihr den Kaufvertrag.
Dieser muss in Deutschland immer von einem Notar beglaubigt werden, der sich im weiteren Verlauf auch um die Eintragung ins Grundbuch kümmert.
Nach Unterzeichnung des Kaufvertrags nimmt der Notar eine sogenannte Auflassungsvormerkung vor. Diese stellt sicher, dass der Verkäufer die Immobilie, nachdem ihr als Eigentümer ins Grundbuch eingetragen seid, nicht mehr an andere Interessen verkaufen kann.
Damit wird im Grunde die Zeit bis zur Überweisung des Kaufbetrags überbrückt.
Erst wenn die Eintragung der Grundschuld in Abteilung III vorgenommen ist, zahlt eine Bank einen Immobilienkredit aus.
Dazu müsst ihr das sogenannte Formular zur Grundschuldbestellung ausfüllen, notariell beglaubigen lassen und der Bank als Beweis vorlegen.
Je nach Bank kann die Auszahlung des Immobilienkredits nach Ausstellung der Grundschuldbestellung 3 bis 6 Wochen dauern.
Sobald das Geld bei euch angekommen ist, überweist ihr den Kaufbetrag an den Verkäufer. Darüberhinaus müsst ihr im Zuge dieses Schritts auch die Grunderwerbssteuer bezahlen.
Der Notar erwartet einen Beleg des Verkäufers, dass der Kaufpreis überwiesen ist, und lässt sich zudem vom Finanzamt den Eingang der Grunderwerbssteuer bestätigen.
Daraufhin veranlasst er die Eigentümerumschreibung im Grundbuch.
Ab diesem Zeitpunkt dauert es einige Monate, bis ihr rechtliche Eigentümer eines Grundstücks und der darauf befindlichen Immobilie werdet.
Das Objekt geht aber schon jetzt in euren sogenannten wirtschaftlichen Besitz über, dass heißt ihr habt alle Pflichten und Rechte eines Eigentümers.
Nach etwa 2 bis 5 Monaten wird der Eintrag bzw. die Umschreibung im Grundbuch offiziell.
Jetzt seit ihr nicht nur wirtschaftliche Besitzer sondern auch rechtliche Eigentümer des Grundstücks und der Immobilie. Glückwunsch!